Diante de tantas incertezas predominantes no cenário atual que vivemos, o cuidado com o contrato de locação deve ser mantido na lista de prioridades.
Hoje vivemos um período de dúvidas e a impressão que os assuntos jurídicos podem estar sob controle não pode ser interpretada de forma errada.
O direito de renovar um contrato de locação, direito esse que deve ser exercido nos primeiros seis meses do último ano da vigência da locação, é importante lembrar que a suspensão dos prazos judiciais ou do atendimento pelo Poder Judiciário não interfere nesse prazo, não o prorroga ou o estende.
Desta forma, passado esse prazo, o direito de renovar o contrato está terminado, uma vez que se trata de prazo decadencial e portanto, improrrogável, conforme dispõe a Lei das Locações.
É recomendável que a providência consistente na ação renovatória a ser proposta neste prazo – primeiros seis meses do último ano da locação – seja adotada até mesmo quando há uma negociação em curso e, atualmente, para que sejam superadas as atuais e justificáveis barreiras para acesso ao Judiciário, a própria perda do direito se decorrido o prazo para o seu exercício deve ser razão suficiente para superar as barreiras.
Outro ponto que merece atenção, diz respeito ao pontual cumprimento das obrigações decorrentes da locação.
Eventuais dificuldades no cumprimento das obrigações de uma locação, hoje reforçadas pela declarada pandemia, devem ser tratadas com a clareza e o bom senso saudáveis em qualquer relação antes que venha a ser adotada qualquer medida que possa não ter o mesmo caráter emergencial.
Se de um lado o locatário terá dificuldades no pagamento do aluguel em razão do fechamento compulsório de seu comércio ou suspensão de rendas, de outro lado o locador também tem suas obrigações e não deu causa a tal situação.
Certo é que virão inúmeras teses jurídicas de ambos os lados (as quais também estamos estudando e desenvolvendo); porém, não atenderá aos anseios de ambos os lados, sendo certo que prejuízos advirão. E, para que as consequências possam ser evitadas e diminuídas, o acordo é sempre a melhor saída, especialmente neste momento.
Sugerimos uma negociação extrajudicial entre as partes envolvidas, mesmo que a distância, devendo ser assistida por advogados, para que se possam suspender quaisquer outras dificuldades.
Vale anotar nesse sentido que a simples alegação de pandemia, de per si, não parece ser elemento que, de forma isolada autoriza imediatamente a renegociação ou, até mesmo, eventual suspensão unilateral de pagamento. Isto porque, mesmo na hipótese de caso fortuito ou força maior, se faz necessária a demonstração do impacto efetivo e material na possibilidade de cumprimento da prestação contratual.
Contudo, se demonstrada a impossibilidade financeira, a suspensão de atividade da empresa ou de labor, a alteração econômica das partes, há motivos para que se inicie uma renegociação do contrato e, quiçá, se infrutífera, a propositura de demanda judicial.
É importante, portanto, sempre consultar um advogado para que possam ser analisados os fatos e o caso pontualmente, para o fim de que se encontrem argumentos e elementos comprobatórios que demonstrem a necessidade da adequação do Contrato.
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